Aktivierung des Anteils an einer Erhaltungsrücklage bei Wohnungs- oder Teileigentum

Bei Wohnungs- oder Teileigentum enthält das sog. Hausgeld regelmäßig einen Betrag für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die hier angesammelten Beträge werden für später anfallende Reparaturen usw. eingesetzt.

Befindet sich das Wohn- oder Teileigentum in einem Betriebsvermögen, war dieses von der Hausverwaltung verwaltete „Guthaben“ vom Eigentümer in der Bilanz zu aktivieren.7 Der Bundesfinanzhof8 hat entschieden, dass dies auch nach Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes9 gilt, auch wenn das Verwaltungsvermögen nunmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehört. Ein Betriebsausgabenabzug ist also – wie bisher – erst in dem Jahr möglich, in dem der Erhaltungsrücklage Mittel für Instandhaltungen entnommen und diese für die Begleichung von Handwerkerrechnungen verwendet werden.

1_{Lohnsteuer-Anmeldungen bzw. Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bis zum Fälligkeitstag abgegeben werden, da sonst Verspätungs¬zuschläge entstehen können.}
2_{Die Fälligkeit verschiebt sich auf den 11.05., weil der 10.05. ein Sonntag ist.}
3_{Für den abgelaufenen Monat.}
4_{Die Schonfrist endet am 15.05., weil der 14.05. ein Feiertag (Christi Himmelfahrt) ist.}
5_{Für den abgelaufenen Monat; bei Dauerfristverlängerung für den vorletzten Monat bzw. das 1. Kalendervierteljahr 2026.}
6_{Vierteljahresbetrag.}
7_{BFH-Beschluss vom 05.10.2011 I R 94/10 (BStBl 2012 II S. 244), Rz. 11.}
8_{BFH-Urteil vom 15.01.2026 IV R 19/23.}
9_{Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 (BGBl 2020 I S. 2187).}
10_{BFH-Urteil vom 01.03.2021 IX R 27/19 (BStBl 2021 II S. 680) für das Arbeitszimmer einer Lehrerin.}
11_{Siehe FG München vom 16.10.2025 13 K 1234/22.}
12_{Siehe § 20 Abs. 1 Nr. 7 Satz 3 i. V. m. § 20 Abs. 8 EStG.}
13_{Siehe BFH-Urteil vom 26.09.2025 IV R 16/23.}
14_{Vgl. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.}
15_{Die Frist beträgt allerdings auch hier 10 Jahre, wenn der Veräußerungsgegenstand in dieser Zeit zur Einkunftserzielung genutzt wurde (vgl. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG).}
16_{Sächsisches FG vom 20.12.2024 5 K 960/24 (EFG 2025 S. 1229); siehe auch Informationsbrief September 2025 Nr. 3.}
17_{BFH-Urteil vom 27.01.2026 IX R 4/25.}
18_{Siehe R 19.3 Abs. 2 Nr. 3 LStR.}
19_{Vgl. R 19.3 Abs. 2 Nr. 4 LStR.}
20_{Niedersächsisches FG vom 23.04.2024 8 K 66/22; siehe auch Informationsbrief Oktober 2024 Nr. 4.}
21_{BFH-Urteil vom 19.11.2025 VI R 18/24; Anschluss an BFH-Urteil vom 28.01.2003 VI R 48/99 (BStBl 2003 II S. 724).}
22_{Auf die persönlichen Freibeträge wird hingewiesen.}
23_{Siehe § 13 Abs. 1 Nr. 14 ErbStG.}
24_{FG Rheinland-Pfalz vom 04.12.2025 4 K 1564/24 (EFG 2026 S. 332).}
25_{Einschließlich Maschinen- und Fahrtkosten, ohne Materialeinsatz (siehe BMF-Schreiben vom 09.11.2016 – IV C 8 – S 2296-b/ 07/10003, BStBl 2016 I S. 1213, Rz. 36 ff.).}
26_{Siehe BFH-Beschluss vom 25.09.2017 VI B 25/17 (BFH/NV 2018 S. 39).}
27_{Siehe BFH-Urteil vom 03.04.2019 VI R 19/17 (BStBl 2019 II S. 445).}
28_{Siehe auch BFH-Urteil vom 12.04.2022 VI R 2/20 und Informationsbrief Oktober 2022 Nr. 6.}
29_{Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge für eine allgemeine Straße sind nicht begünstigt (siehe BFH-Urteil vom 28.04.2020 VI R 50/17, BStBl 2022 II S. 18, sowie Informationsbrief Dezember 2020 Nr. 7).}
30_{Vgl. BMF-Schreiben vom 01.09.2021 – IV C 8 – S 2296-b/21/10002 (BStBl 2021 I S. 1494) sowie Informationsbrief März 2021 Nr. 6 und Dezember 2021 Nr. 6.}
31_{Siehe BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (Fußnote 25), Anlage 1 „Straßenreinigung“ und „Müllabfuhr“.}
32_{Vgl. BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (Fußnote 25), Rz. 3.}
33_{Siehe BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (Fußnote 25), Rz. 26 und Rz. 27 sowie Anlage 2 hierzu.}
34_{Siehe BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (Fußnote 25), Rz. 21 und Anlage 1.}
35_{Siehe aber hierzu Informationsbrief Dezember 2024 Nr. 3.}