Anteiliges privates Veräußerungsgeschäft bei Arbeitszimmer im eigenen Haus?

Bei Veräußerung einer Immobilie ist ein Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Zeit­raum zwischen Erwerb und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Eine Steuerpflicht ist nicht ge­geben, wenn ein Grundstück ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Das gilt auch für den Anteil der Wohnung, der auf ein häusliches Arbeitszimmer entfällt, obwohl insoweit keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt.10

Die Entnahme eines Grundstücks aus dem Betriebsvermögen wird in diesem Zusammenhang wie eine Anschaffung beurteilt (vgl. § 23 Abs. 1 Satz 2 EStG). Daher könnte man insoweit ein privates Veräußerungs­geschäft annehmen, als ein früher als häusliches Arbeitszimmer genutzter Raum nach Beendigung dieser Nutzung aus dem Betriebsvermögen entnommen und die Wohnung danach innerhalb der 10-Jahresfrist veräußert wird.

Ein Finanzgericht11 ist jedoch anderer Auffassung. Da es sich bei dem entnommenen Arbeitszimmer und der veräußerten (kompletten) Wohnung um unterschiedliche Wirtschaftsgüter handelt, kommt es insoweit nicht auf die Frist an. Ein privates Veräußerungsgeschäft wäre nur anzunehmen, wenn Erwerb und Veräußerung der kompletten Wohnung innerhalb der 10-Jahresfrist erfolgt wären.

Da dies im Streitfall nicht gegeben war, lag im Hinblick auf das Arbeitszimmer kein privates Veräußerungs­geschäft vor.

1_{Lohnsteuer-Anmeldungen bzw. Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bis zum Fälligkeitstag abgegeben werden, da sonst Verspätungs¬zuschläge entstehen können.}
2_{Die Fälligkeit verschiebt sich auf den 11.05., weil der 10.05. ein Sonntag ist.}
3_{Für den abgelaufenen Monat.}
4_{Die Schonfrist endet am 15.05., weil der 14.05. ein Feiertag (Christi Himmelfahrt) ist.}
5_{Für den abgelaufenen Monat; bei Dauerfristverlängerung für den vorletzten Monat bzw. das 1. Kalendervierteljahr 2026.}
6_{Vierteljahresbetrag.}
7_{BFH-Beschluss vom 05.10.2011 I R 94/10 (BStBl 2012 II S. 244), Rz. 11.}
8_{BFH-Urteil vom 15.01.2026 IV R 19/23.}
9_{Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 (BGBl 2020 I S. 2187).}
10_{BFH-Urteil vom 01.03.2021 IX R 27/19 (BStBl 2021 II S. 680) für das Arbeitszimmer einer Lehrerin.}
11_{Siehe FG München vom 16.10.2025 13 K 1234/22.}
12_{Siehe § 20 Abs. 1 Nr. 7 Satz 3 i. V. m. § 20 Abs. 8 EStG.}
13_{Siehe BFH-Urteil vom 26.09.2025 IV R 16/23.}
14_{Vgl. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.}
15_{Die Frist beträgt allerdings auch hier 10 Jahre, wenn der Veräußerungsgegenstand in dieser Zeit zur Einkunftserzielung genutzt wurde (vgl. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG).}
16_{Sächsisches FG vom 20.12.2024 5 K 960/24 (EFG 2025 S. 1229); siehe auch Informationsbrief September 2025 Nr. 3.}
17_{BFH-Urteil vom 27.01.2026 IX R 4/25.}
18_{Siehe R 19.3 Abs. 2 Nr. 3 LStR.}
19_{Vgl. R 19.3 Abs. 2 Nr. 4 LStR.}
20_{Niedersächsisches FG vom 23.04.2024 8 K 66/22; siehe auch Informationsbrief Oktober 2024 Nr. 4.}
21_{BFH-Urteil vom 19.11.2025 VI R 18/24; Anschluss an BFH-Urteil vom 28.01.2003 VI R 48/99 (BStBl 2003 II S. 724).}
22_{Auf die persönlichen Freibeträge wird hingewiesen.}
23_{Siehe § 13 Abs. 1 Nr. 14 ErbStG.}
24_{FG Rheinland-Pfalz vom 04.12.2025 4 K 1564/24 (EFG 2026 S. 332).}
25_{Einschließlich Maschinen- und Fahrtkosten, ohne Materialeinsatz (siehe BMF-Schreiben vom 09.11.2016 – IV C 8 – S 2296-b/ 07/10003, BStBl 2016 I S. 1213, Rz. 36 ff.).}
26_{Siehe BFH-Beschluss vom 25.09.2017 VI B 25/17 (BFH/NV 2018 S. 39).}
27_{Siehe BFH-Urteil vom 03.04.2019 VI R 19/17 (BStBl 2019 II S. 445).}
28_{Siehe auch BFH-Urteil vom 12.04.2022 VI R 2/20 und Informationsbrief Oktober 2022 Nr. 6.}
29_{Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge für eine allgemeine Straße sind nicht begünstigt (siehe BFH-Urteil vom 28.04.2020 VI R 50/17, BStBl 2022 II S. 18, sowie Informationsbrief Dezember 2020 Nr. 7).}
30_{Vgl. BMF-Schreiben vom 01.09.2021 – IV C 8 – S 2296-b/21/10002 (BStBl 2021 I S. 1494) sowie Informationsbrief März 2021 Nr. 6 und Dezember 2021 Nr. 6.}
31_{Siehe BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (Fußnote 25), Anlage 1 „Straßenreinigung“ und „Müllabfuhr“.}
32_{Vgl. BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (Fußnote 25), Rz. 3.}
33_{Siehe BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (Fußnote 25), Rz. 26 und Rz. 27 sowie Anlage 2 hierzu.}
34_{Siehe BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (Fußnote 25), Rz. 21 und Anlage 1.}
35_{Siehe aber hierzu Informationsbrief Dezember 2024 Nr. 3.}