Aufteilung eines Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden

Wird ein bebautes Grundstück erworben, wird in der Regel ein einheitlicher Kaufpreis vereinbart. Da bei einer Nutzung des Grundstücks zur Einkunftserzielung nur die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs­kosten abgeschrieben werden können, muss ein einheitlicher Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden.

Diese Kaufpreisaufteilung ist nach dem Sachwertverfahren,4 dem Ertragswertverfahren5 (insbesondere bei Renditeobjekten) und ggf. dem Vergleichswertverfahren6 möglich.

Wenn im Kaufvertrag von den Beteiligten bereits eine Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grund und Boden vorgenommen wurde, ist diese Aufteilung auch vom Finanzamt zu übernehmen, wenn diese Aufteilung nicht nur zum Schein getroffen wurde und nicht als Gestaltungsmissbrauch anzusehen ist.7 Das Finanzgericht München8 hat diese Auffassung bestätigt. Danach soll eine Korrektur der im Vertrag festgeleg­ten Aufteilung des Kaufpreises auf das Gebäude erst erforderlich sein, wenn diese die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint. Dies wird erst dann angenom­men, wenn der vertraglich festgelegte Kaufpreisanteil für das Gebäude die Feststellungen eines Gutachters um 10 % oder mehr übersteigt.

Bei Erwerb eines Grundstücks, das zur Einkunftserzielung eingesetzt werden soll, empfiehlt sich damit regel­mäßig, bereits im Vertrag anzugeben, in welchem Umfang der Kaufpreis auf den Grund und Boden einer­seits und das Gebäude andererseits entfällt.

1_{Lohnsteuer-Anmeldungen bzw. Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bis zum Fälligkeitstag abgegeben werden, da sonst Verspätungs-zuschläge entstehen können.}
2_{Für den abgelaufenen Monat.}
3_{Für den abgelaufenen Monat; bei Dauerfristverlängerung für den vorletzten Monat.}
4_{Vgl. BFH-Urteile vom 29.05.2008 IX R 36/06 (BFH/NV 2008 S. 1668) und vom 29.10.2019 IX R 38/17 (BStBl 2021 II S. 202).}
5_{BFH-Urteil vom 27.11.2017 IX B 144/16 (BFH/NV 2018 S. 218).}
6_{Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Datenportal auf www.bundesfinanz­ministerium.de); siehe aber auch BFH-Urteil vom 21.07.2020 IX R 26/19 (BStBl 2021 II S. 372).}
7_{BFH-Urteil vom 29.10.2019 IX R 38/17 (BStBl 2021 II S. 202).}
8_{FG München vom 10.04.2024 12 K 861/19.}
9_{BFH-Urteil vom 05.05.1994 VI R 100/93 (BStBl 1994 II S. 643).}
10_{BFH-Urteil vom 21.11.2024 VI R 9/22.}
11_{§ 34 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 GrStG; besondere Voraussetzungen gelten bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft (§ 33 Abs. 1 GrStG) und bei eigengewerblich genutzten Grundstücken (§ 34 Abs. 2 und Abs. 3 GrStG).}
12_{Siehe OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 02.05.2016 6 A 10971/15.}
13_{BFH-Urteil vom 16.09.2020 II R 49/17 (BStBl 2021 II S. 339).}
14_{Vgl. OFD Frankfurt vom 09.11.2022 – S 2211 – A – 12 – St 214 sowie H 7.3 „Anschaffungskosten“ EStH.}
15_{BFH-Urteil vom 31.07.2024 II R 13/22.}
16_{Vgl. § 2346 Abs. 1 Satz 2 BGB.}
17_{Siehe dazu BFH-Urteil vom 19.08.2002 VIII R 30/01 (BStBl 2003 II S. 131) sowie H 6.11 „Aufbewahrung“ EStH.}
18_{Elektronisch übermittelte (digitale) Kontoauszüge sind entsprechend den gesetzlichen Anforderungen in Bezug auf Vollständigkeit, Richtig-keit und Unveränderbarkeit aufzubewahren. Die alleinige Aufbewahrung entsprechender Papierausdrucke genügt den gesetzlichen Auf-bewahrungspflichten nicht. Soweit Kontoauszüge bzw. Monatssammelkontoauszüge in Papierform von Kreditinstituten zur Verfügung gestellt werden, ist zu empfehlen, diese weiterhin zu archivieren.}
19_{Siehe Art. 3 Nr. 4 und Art. 4 Nr. 1 Buchst. b des 4. Bürokratieentlastungsgesetzes (BGBl 2024 I Nr. 323).}
20_{Siehe § 41 Abs. 1 Satz 9 EStG.}
21_{Siehe § 41 Abs. 1 Satz 9 EStG.}
22_{Siehe § 147 Abs. 5 und Abs. 6 AO; § 9 Abs. 5 Beitragsverfahrensverordnung.}