Berücksichtigung von Schuldzinsen bei gemischt genutzter Immobilie

Schuldzinsen können grundsätzlich insoweit als Werbungskosten berücksichtigt werden, als sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen. Entsprechendes gilt, wenn ein Gebäude, das mit einem Darlehen finanziert wurde, nicht nur selbst genutzt wird, sondern teilweise auch der Erzielung von Einkünften (z. B. durch Vermietung) dient. Eine Berücksichtigung der Schuldzinsen wäre danach nur anteilig möglich, d. h., soweit das Darlehen auf den vermieteten Gebäudeteil entfällt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs5 können die Schuldzinsen aber dann in vollem Umfang geltend gemacht werden, wenn das Darlehen gezielt einem bestimmten, der Einkunftserzielung dienenden Gebäudeteil zugeordnet wird. Voraussetzung hierfür ist, dass der Kaufpreis auf die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile aufgeteilt wird und die auf diesen Gebäudeteil entfallenden Anschaffungskosten tatsächlich auch mit den Darlehensmitteln bezahlt werden.

In einer neueren Entscheidung hat der Bundesfinanzhof6 klargestellt, dass eine gesonderte Zuordnung der Darlehen zu den Anschaffungskosten des fremdvermieteten Teils des Gebäudes aber dann nicht in Betracht kommt, wenn die Darlehensmittel zuvor auf ein privates Girokonto geflossen sind und von dort zusammen mit den dort befindlichen Eigenmitteln zur Begleichung des gesamten Kaufpreises verwendet werden. Aufgrund der Vermischung der Eigen- und der Fremdmittel war nach Auffassung des Gerichts nicht mehr erkennbar, welche Mittel konkret für die Bezahlung des selbst- oder des fremdgenutzten Gebäudeteils verwendet worden sind. Da somit auch Eigenmittel in die Gesamtfinanzierung eingeflossen sind, sei eine Zurechnung der Darlehenszinsen zu den selbstgenutzten zu der des vermieteten Teils möglich.

1_{Lohnsteuer-Anmeldungen bzw. Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bis zum Fälligkeitstag abgegeben werden, da sonst Verspätungszuschläge entstehen können.}
2_{Die Fälligkeit verschiebt sich auf den 14.04., weil der 10.04. Karfreitag ist.}
3_{Für den abgelaufenen Monat. Falls vierteljährlich gezahlt wird, für das abgelaufene Kalendervierteljahr.}
4_{Für den abgelaufenen Monat; bei Dauerfristverlängerung für den vorletzten Monat. Falls vierteljährlich ohne Dauerfristverlängerung gezahlt wird, für das abgelaufene Kalendervierteljahr.}
5_{Vgl. Urteil vom 09.07.2002 IX R 65/00 (BStBl 2003 II S. 389).}
6_{Urteil vom 12.03.2019 IX R 2/18 (BFH/NV 2019 S. 1073).}
7_{Siehe dazu Abschn. 15.2c Abs. 14 ff. UStAE.}
8_{Beschluss vom 18.09.2019 XI R 3/19.}
9_{Siehe § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG.}
10_{Vgl. BFH-Urteile vom 23.06.2015 II R 39/13 (BStBl 2016 II S. 225) und vom 28.05.2019 II R 37/16 (BStBl 2019 II S. 678).}
11_{Urteil vom 24.10.2019 3 K 3184/17 Erb (EFG 2020 S. 214).}
12_{Az. des BFH: II R 46/19.}
13_{§ 14 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 UStG.}
14_{§ 31 Abs. 1 Satz 2 UStDV.}
15_{Urteil vom 15.09.2016 C-516/14 „Barlis 06“.}
16_{Beschluss vom 05.02.2010 XI B 31/09 (BFH/NV 2010 S. 962).}
17_{Urteil vom 15.10.2019 V R 29/19.}
18_{Rechtskräftiges Urteil vom 24.10.2019 6 K 35/19 (EFG 2020 S. 189).}
19_{Bei Kirchensteuerpflicht ermäßigt sich die Abgeltungsteuer (siehe § 32d Abs. 1 Sätze 3 ff. EStG); der ermäßigte Abgeltungsteuersatz beträgt bei 9 % Kirchensteuer 24,45 % bzw. 24,51 % bei 8 % Kirchensteuer.}
20_{Soweit der Darlehensnehmer die Zinsen als Werbungskosten/Betriebsausgaben geltend machen kann und ein Beherrschungsverhältnis vorliegt (siehe dazu BMF-Schreiben vom 18.01.2016 – IV C 1 – S 2252/08/10004, BStBl 2016 I S. 85, Rz. 136) oder bei Zinsen an GmbH-Gesellschafter bzw. deren Angehörige bei mindestens 10 %iger Beteiligung gilt für entsprechende Kapitalerträge der persönliche Einkommensteuersatz.}
21_{Vgl. § 51a Abs. 2e EStG.}
22_{Siehe § 51a Abs. 2d EStG.}
23_{Insbesondere denkbar bei einem zu versteuernden Einkommen bis zu ca. 16.000 € (Ehepartner: 32.000 €).}
24_{Siehe hierzu § 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG.}
25_{Vgl. § 43a Abs. 3 Sätze 4 und 5 EStG. Zu beachten ist dabei, dass bei seit 2009 angeschafften Aktien Veräußerungsverluste grundsätzlich nur mit Veräußerungsgewinnen aus Aktienverkäufen verrechnet werden dürfen.}
26_{Das Abzugsverbot für tatsächlich entstandene Werbungskosten im Rahmen der Günstigerprüfung ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden; vgl. BFH-Urteil vom 28.01.2015 VIII R 13/13 (BStBl 2015 II S. 393).}