Zeitpunkt des Werbungskostenabzugs bei Zahlung in die Erhaltungsrücklage

Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen mit dem Hausgeld regelmäßig auch in eine Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) ein. Dies dient insbesondere dem Zweck, Mittel zur Zahlung von (größeren) Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Erneuerung der Fenster, Einbau einer neuen Heizung oder Fassadensanierung) anzusammeln.

Da die Zahlung von Beiträgen zur Erhaltungsrücklage und die Verwendung der angesammelten Mittel häufig zeitlich auseinanderfallen, stellt sich für vermietende Wohnungseigentümer die Frage, wann die Zah­lungen als Werbungskosten geltend gemacht werden können.

Nach Verwaltungsregelung5 und bisheriger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs6 sind Einzahlungen in die Rücklage nicht bereits mit ihrem Abfluss beim einzelnen Eigentümer als Werbungskosten bei dessen Ver­mietungseinkünften abzugsfähig, sondern erst mit der tatsächlichen Verwendung der Mittel, d. h., wenn sie zur Zahlung von Erhaltungsaufwendungen der Rücklage entnommen werden.

Mit einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof7 seine Rechtsprechung bestätigt. Zwar hatte der Wohnungseigentümer die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage erbracht und konnte hierauf nicht mehr zurückgreifen, da das Geld der Wohnungseigentümerschaft gehört. Allerdings – so das Gericht – ist maßge­bend für die Zahlung nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht des Wohnungseigentümers am Aufbau und bei der Aufrechterhaltung der Rücklagen mitzuwirken. Ein Zusammenhang zur Vermietung entsteht aber erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für die Erhaltungsmaßnahmen veraus­gabt. Damit können nicht die Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage, sondern erst die sich aus der Abrech­nung der Hausverwaltung ergebenden Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage abgezogen werden.

Der Bundesfinanzhof betont in diesem Zusammenhang, dass auch die Reform des Wohnungseigentums­gesetzes, durch die der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, an der steuer­lichen Beurteilung nichts ändert.

1_{Lohnsteuer-Anmeldungen bzw. Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bis zum Fälligkeitstag abgegeben werden, da sonst Verspätungs-zuschläge entstehen können.}
2_{Für den abgelaufenen Monat. Falls vierteljährlich gezahlt wird, für das abgelaufene Kalendervierteljahr.}
3_{Das Ende der Schonfrist verschiebt sich auf den 14.04., weil der 13.04. ein Sonntag ist.}
4_{Für den abgelaufenen Monat; bei Dauerfristverlängerung für den vorletzten Monat. Falls vierteljährlich ohne Dauerfristverlängerung gezahlt wird, für das abgelaufene Kalendervierteljahr.}
5_{Siehe H 21.2 „Werbungskosten“ EStH.}
6_{BFH-Urteile vom 26.01.1988 IX R 119/83 (BStBl 1988 II S. 577), vom 21.10.2005 IX B 144/05 (BFH/NV 2006 S. 291), vom 09.12.2008 IX B 124/08 (BFH/NV 2009 S. 571) und vom 08.10.2012 IX B 131/12 (BFH/NV 2013 S. 32).}
7_{BFH-Urteil vom 14.01.2025 IX R 19/24.}
8_{Siehe BMF-Schreiben vom 16.12.2021 – IV C 3 – S 2221/20/10012 (BStBl 2022 I S. 155), Rz. 88 bis 89a; siehe auch Informationsbrief April 2024 Nr. 3.}
9_{Siehe BMF-Schreiben vom 28.12.2023 – IV C 3 – S 2221/20/10012 (BStBl 2024 I S. 209).}
10_{Vgl. Art. 4 Nr. 2 Buchst. b JStG 2024 vom 02.12.2024 (BGBl 2024 I Nr. 387).}
11_{§ 10 Abs. 2b Satz 2 und 3 EStG i. d. F. des JStG 2024.}
12_{FG München vom 24.07.2024 12 V 1200/24.}
13_{Siehe hierzu auch BFH-Urteil vom 14.09.1999 IX R 89/95 (BFH/NV 2000 S. 423).}
14_{Vgl. hierzu BFH-Urteil vom 20.09.2022 IX R 29/21 (BStBl 2023 II S. 1087) sowie Informationsbrief April 2023 Nr. 6.}
15_{Siehe hierzu § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.}
16_{BFH-Urteil vom 26.09.2023 IX R 13/22 (BStBl 2025 II S. 78); siehe auch Informationsbrief März 2024 Nr. 2.}
17_{Siehe BMF-Schreiben vom 14.03.2006 – IV B 2 – S 2242 – 7/06 (BStBl 2006 I S. 253), Rz. 43.}
18_{Vgl. Art. 3 Nr. 8 JStG 2024 vom 02.12.2024 (BGBl 2024 I Nr. 387).}
19_{Vgl. § 52 Abs. 31 EStG i. d. F. des JStG 2024.}
20_{BFH-Urteil vom 21.11.2024 VI R 1/23.}
21_{BFH-Urteil vom 21.11.2024 VI R 1/23.}
22_{BFH-Urteil vom 25.09.2024 XI R 6/23.}
23_{BFH-Urteil vom 15.10.2024 IX R 5/23.}
24_{Vgl. § 34 Abs. 2 Nr. 2 i. V. m. § 24 Nr. 1 EStG und § 34 Abs. 2 Nr. 4 EStG.}
25_{BFH-Urteil vom 31.07.2024 II R 20/22.}
26_{Vgl. § 15 BewG.}
27_{Siehe dazu Informationsbrief Oktober 2024 Nr. 2.}