Vorsteuerabzug aus Heizungsanlage bei Wohnungsvermietung?

Die Vermietung von Wohnungen an Privatpersonen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei8, die Lieferung von Strom, Gas und Wärme ist dagegen regelmäßig umsatzsteuerpflichtig. Tätigt der Vermieter (Unternehmer) derartige Lieferungen an seine Mieter neben der Wohnungsvermietung, hängt die umsatzsteuerliche Be­handlung der Energielieferung davon ab, ob die Lieferung als Nebenleistung zur Hauptleistung „Wohnungs­vermietung“ oder als selbständige Hauptleistung zusätzlich zur Vermietung anzusehen ist.

Die Finanzverwaltung behandelt insbesondere die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser und die Lieferung von Strom durch den Vermieter als umsatzsteuerliche Nebenleistungen zur Vermietung9, die dann zusammen mit der Vermietung grundsätzlich umsatzsteuerfrei sind. Das bedeutet, dass der Vermieter die ihm in diesem Zusammenhang in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge nicht als Vorsteuer abziehen kann.

Der Bundesfinanzhof10 hat diese Auffassung in einem Fall bestätigt, in dem ein Vermieter die Versorgung mit Wärme und Warmwasser mit seinen Mietern als gesonderte Leistung umsatzsteuerpflichtig abrechnete, um die bei der Installation der neuen Heizungsanlage mit Warmwasseraufbereitung anfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen zu können. Das Gericht behandelte die Lieferung von Wärme und Warm­wasser jedoch als unselbständige Nebenleistung zur steuerfreien Wohnungsvermietung, sodass ein Vorsteuer­abzug für die neue Heizungsanlage ausschied.

Dagegen beurteilte das Niedersächsische Finanzgericht11 die Lieferung von selbst erzeugtem Photovoltaik­strom an die eigenen Mieter als umsatzsteuerpflichtige selbständige Hauptleistung – neben der umsatz­steuerfreien Wohnungsvermietung –, sodass der Vermieter insbesondere die bei der Anschaffung der Anlage zum damaligen Zeitpunkt noch angefallenen Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer geltend machen konnte. Wichtig war dabei, dass die Mieter die Stromlieferverträge unabhängig vom Mietvertrag kündigen und den Stromanbieter frei wählen konnten. Diese Möglichkeit hatten die Mieter im obigen „Heizungsfall“ nicht.

1_{Lohnsteuer-Anmeldungen bzw. Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bis zum Fälligkeitstag abgegeben werden, da sonst Verspätungs-zuschläge entstehen können.}
2_{Für den abgelaufenen Monat.}
3_{Für den abgelaufenen Monat; bei Dauerfristverlängerung für den vorletzten Monat bzw. das 1. Kalendervierteljahr 2024.}
4_{Das Ende der Schonfrist verschiebt sich auf den 21.05., weil der 18.05. Pfingstsamstag ist.}
5_{Vierteljahresbetrag.}
6_{Der Höchstbetrag erhöht sich um Beiträge zur Kranken­ und Pflegeversicherung.}
7_{BFH-Urteil vom 18.10.2023 X R 7/20.}
8_{Vgl. § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG.}
9_{Siehe Abschn. 4.12.1 Abs. 5 UStAE.}
10_{BFH-Urteil vom 07.12.2023 V R 15/21.}
11_{Niedersächsisches FG vom 25.02.2021 11 K 201/19 (EFG 2021 S. 883); Revision eingelegt (Az. des BFH: XI R 8/21). Siehe auch Informationsbrief August 2021 Nr. 3.}
12_{Sog. VIP-Logen-Erlass, vgl. BMF-Schreiben vom 22.08.2005 – IV B 2 – S 2144 – 41/05 (BStBl 2005 I S. 845).}
13_{Siehe BMF-Schreiben vom 11.07.2006 – IV B 2 – S 2144 – 53/06 (BStBl 2006 I S. 447).}
14_{BFH-Urteil vom 23.11.2023 VI R 15/21.}
15_{Bei Kirchensteuerpflicht ermäßigt sich die Abgeltungsteuer (siehe § 32d Abs. 1 Satz 3 ff. EStG); der ermäßigte Abgeltungsteuersatz beträgt bei 9 % Kirchensteuer 24,45 % bzw. 24,51 % bei 8 % Kirchensteuer.}
16_{Soweit der Darlehensnehmer die Zinsen als Werbungskosten/Betriebsausgaben geltend machen kann und ein Beherrschungsverhältnis vor-liegt (siehe dazu BMF-Schreiben vom 19.05.2022 – IV C 1 – S 2252/19/10003, BStBl 2022 I S. 742) oder bei Zinsen an GmbH-Gesellschafter bzw. deren Angehörige (bei mindestens 10 %iger Beteiligung) gilt für entsprechende Kapitalerträge der persönliche Einkommensteuersatz.}
17_{Vgl. § 51a Abs. 2e EStG.}
18_{Siehe § 51a Abs. 2d EStG.}
19_{Siehe hierzu § 32d Abs. 2 Nr. 3 EStG.}
20_{Insbesondere denkbar bei einem zu versteuernden Einkommen bis zu ca. 18.000 Euro (Ehepartner: 36.000 Euro).}
21_{Insbesondere denkbar bei einem zu versteuernden Einkommen bis zu ca. 18.000 Euro (Ehepartner: 36.000 Euro).}
22_{Bis 2022 galt ein Sparer-Pauschbetrag von 801 Euro (Ehepartner: 1.602 Euro).}
23_{Vgl. § 43a Abs. 3 Satz 4 und 5 EStG. Zu beachten ist dabei, dass bei seit 2009 angeschafften Aktien Veräußerungsverluste grundsätzlich nur mit Veräußerungsgewinnen aus Aktienverkäufen verrechnet werden dürfen.}
24_{Siehe § 15 Abs. 4 UStG.}
25_{EuGH-Urteil vom 16.06.2016 C-186/15 „Kreissparkasse Wiedenbrück“ (BStBl 2024 II S. 207).}
26_{Siehe BMF-Schreiben vom 13.02.2024 – III C 2 – S 7306/22/10001 (BStBl 2024 I S. 280).}
27_{Vgl. Abschn. 15.17 Abs. 3a UStAE n. F.}