Sanierungsaufwendungen nach Entnahme einer Wohnung

Oftmals fallen nach dem Erwerb einer Immobilie höhere Instandsetzungs- oder Modernisierungsaufwendungen an. Betragen die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb mehr als 15 % der Anschaffungskosten der Wohnung bzw. des Gebäudes, sind diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln, obwohl sie eigentlich Erhaltungsaufwendungen darstellen.9
Das bedeutet, dass diese Aufwendungen im Fall der Vermietung nicht sofort steuermindernd berücksichtigt werden können, sondern den Gebäudeanschaffungskosten zugerechnet werden und nur über die jährlichen Abschreibungen geltend gemacht werden können. Damit wird der Sachverhalt so beurteilt, als wenn die Sanierung noch durch den Verkäufer durchgeführt worden wäre und sich dies in der Bemessung des Kaufpreises ausgewirkt hätte.
Der Bundesfinanzhof 10 hat jetzt klargestellt, dass die Überführung einer (vermieteten) Wohnung aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen keine „Anschaffung“ darstellt und diese Regelung folglich nicht anzuwenden ist. Im Streitfall hatte der Eigentümer eine zu seinem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb gehörende Wohnung aus dem Betriebsvermögen entnommen und anschließend saniert bzw. modernisiert.
Das Gericht schloss hier anschaffungsnahe Herstellungskosten aus, da es bei der Entnahme an einer notwendigen Gegenleistung und auch an einem Rechtsträgerwechsel fehlt. Die Aufwendungen konnten deshalb sofort in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden.

1Lohnsteuer-Anmeldungen bzw. Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bis zum Fälligkeitstag abgegeben werden, da sonst Verspätungszuschläge entstehen können.
2Für den abgelaufenen Monat. Falls vierteljährlich gezahlt wird, für das abgelaufene Kalendervierteljahr bzw. bei jährlicher Zahlung für das vergangene Kalenderjahr.
3Für den abgelaufenen Monat; bei Dauerfristverlängerung für den vorletzten Monat. Falls vierteljährlich ohne Dauerfristverlängerung gezahlt wird, für das 4. Kalendervierteljahr 2022.
4Siehe § 8 Abs. 2 Satz 6 ff. EStG.
5Vgl. R 8.1 Abs. 7 Nr. 4 LStR sowie im Einzelnen BMF-Schreiben S. 66).
6Vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 3 Sozialversicherungsentgeltverordnung.
7Zur Minderung bei Überlassung einer sonstigen Unterkunft in bestimmten Fällen siehe § 2 Abs. 3 Satz 2 Sozialversicherungsentgeltverordnung.
8Siehe § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG.
9Vgl. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.
10BFH-Urteil vom 03.05.2022 IX R 7/21
11Siehe Bundesrats-Drucksache 576/22.
12Beträge für beide Elternteile zusammen einschließlich des Freibetrags für Betreuungs-, Erziehungs- oder Ausbildungsbedarf in Höhe von 2.928 e (siehe § 32 Abs. 6 Satz 1 EStG).
13BFH-Urteile vom 27.08.2014 VIII R 16/11 (BStBl 2015 II S. 996), Rz. 28, vom 27.08.2014 VIII R 41/11 (BStBl 2015 II S. 999), Rz. 27, und vom 27.08.2014 VIII R 6/12 (BStBl 2015 II S. 1002), Rz. 53.
14BFH-Urteil vom 30.06.2022 IV R 42/19, Rz. 36.
15BFH-Urteil vom 09.06.2022 X B 15/21 (NV).
16Vgl. auch BFH-Beschluss vom 14.05.2007 III B 98/06 (BFH/NV 2007 S. 1528); BVerfG-Beschluss vom 30.04.1998 2 BvR 1033/95
17RV = Rentenversicherung; AV = Arbeitslosenversicherung; KV = Krankenversicherung; PV = Pflegeversicherung.
18Siehe die Verordnung über maßgebende Rechengrößen der Sozialversicherung für 2023 (BGBl 2022 I S. 2128).
19Siehe BGBl 2022 I S. 2058.
20Vgl. § 341 Abs. 2 SGB III.
21Vgl. § 341 Abs. 2 SGB III.
22Zuzüglich des kassenindividuellen Zusatzbeitrags; siehe § 241, § 242 und § 242a SGB V.
23Für kinderlose Versicherungspflichtige in der Pflegeversicherung gilt regelmäßig ein Beitragszuschlag in Höhe von 0,35 %, wenn diese mindestens 23 Jahre alt sind; der Arbeitgeberanteil bleibt dabei unverändert (siehe § 55 Abs. 3 SGB XI n. F.). Hinweis: In Sachsen tragen die Beschäftigten vom Grundbeitrag (statt 1,525 %) einen Anteil von 2,025 % (§ 58 Abs. 3 SGB XI).
24Die Versicherungspflichtgrenze regelt – unabhängig von der Beitragsbemessungsgrenze – die Pflichtversicherung in der gesetzlichen Krankenversicherung. Besserverdienende, deren Jahresarbeitsentgelt im laufenden Kalenderjahr die Versicherungspflichtgrenze übersteigt, können im Folgejahr in eine private Krankenversicherung wechseln (§ 6 Abs. 4 SGB V). Für Arbeitnehmer, die am 31.12.2002 privat krankenversichert waren, gilt für 2023 eine Versicherungspflichtgrenze in Höhe von 59.850 I jährlich bzw. 4.987,50 i monatlich (vgl. § 6 Abs. 7 SGB V).
25Siehe § 8 Abs. 1a und 1b SGB IV sowie die Informationsbriefe September 2022 Nr. 4 und Mai 2022 Nr. 5.
26Siehe § 249b SGB V; der Beitrag entfällt, wenn ein geringfügig Beschäftigter privat krankenversichert ist.
27Für seit 2013 begründete Beschäftigungsverhältnisse besteht grundsätzlich eine Rentenversicherungspflicht (für geringfügig Beschäftigte gilt eine Mindestbemessungsgrundlage von monatlich 175 i; § 163 Abs. 8 SGB VI). Arbeitnehmer können sich allerdings hiervon befreien lassen; dann fällt nur der pauschale Arbeitgeberbeitrag an (vgl. § 6 Abs. 1b SGB VI).
28Siehe § 172 Abs. 3 und 3a SGB VI.
29Siehe Insolvenzgeldumlagesatzverordnung 2023 (Bundesrats-Drucksache 537/22).
30Siehe Künstlersozialabgabe-Verordnung 2023 (BGBl 2022 I S. 1508).
31Ausnahmen siehe Fußnote 22.
32Vgl. § 249 Abs. 1 und 3 SGB V.
33Vgl. die Bekanntmachung vom 28.10.2022 im Bundesanzeiger vom 31.10.2022.