Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubauten – Anwendungserlass

Zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus wurde 2019 ein neuer § 7b EStG eingeführt. Danach können für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden 3 Jahren Sonderabschreibungen in Höhe von bis zu 5% jährlich zusätzlich zu der „normalen“ Gebäudeabschreibung von regelmäßig 2% in Anspruch genommen werden. Die Schaffung neuer Wohnungen kann sowohl durch Neubau von Gebäuden als auch durch An- oder Umbau bestehender Gebäude erfolgen. Die Anschaffung einer neuen Wohnung wird nur gefördert, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt. Die Finanzverwaltung hat die Voraussetzungen für die Sonderabschreibungen in einem ausführlichen Anwendungserlass erläutert:6

• Der Bauantrag (bzw. die Bauanzeige) zur Schaffung neuer, bisher nicht vorhandener Wohnungen muss nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt werden; maßgebend ist regelmäßig der Eingangsstempel der zuständigen Behörde.

• Die neue Wohnung muss im Inland oder im EU-Ausland7 liegen.

• Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen 3.000 Euro pro m2Wohnfläche nicht übersteigen.

• Die neue Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden; die vorübergehende Beherbergung von Personen, z.B. die Vermietung als Ferienwohnung, erfüllt diese Voraussetzung nicht.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen ist auf 2.000 Euro je m2 Wohnfläche begrenzt. Für neue Wohnungen im Betriebsvermögen werden die steuerlichen Vergünstigungen nur insoweit gewährt, als bestimmte EU-beihilferechtliche Voraussetzungen eingehalten werden (vgl. § 7b Abs. 5 EStG).8 Eine Kumulierung mit anderen Sonderabschreibungen oder erhöhten Absetzungen (z.B. §§ 7h oder 7i EStG) ist ausgeschlossen (§ 7a Abs. 5 EStG).

Die Sonderabschreibungen können letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 bzw. für das vor dem 01.01.2027 endende Wirtschaftsjahr vorgenommen werden; das gilt auch, wenn der 4-jährige Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist (§ 52 Abs. 15a EStG).

Nach Ablauf des 4-jährigen Begünstigungszeitraums wird der Restwert verteilt auf die Restnutzungsdauer von regelmäßig 46 Jahren linear abgeschrieben (§ 7a Abs. 9 EStG).

Die Sonderabschreibungen werden in voller Höhe rückgängig gemacht, wenn die (begünstigte) Wohnung innerhalb des 10-jährigen Nutzungszeitraums dem Mietwohnungsmarkt entzogen oder steuerfrei veräußert wird oder wenn die Baukostenobergrenze von 3.000 Euro pro m2 Wohnfläche innerhalb des 4-jährigen Abschreibungszeitraums durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. Soweit durch die Rückgängigmachung der Sonderabschreibungen Steuernachzahlungen entstehen, sind diese regelmäßig mit 0,5 % pro Monat zu verzinsen.

1_{Lohnsteuer-Anmeldungen bzw. Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bis zum Fälligkeitstag abgegeben werden, da sonst Verspätungszuschläge entstehen können.}
2_{Die Fälligkeit verschiebt sich auf den 12.10., weil der 10.10. ein Samstag ist.}
3_{Für den abgelaufenen Monat. Falls vierteljährlich gezahlt wird, für das abgelaufene Kalendervierteljahr.}
4_{Für den abgelaufenen Monat; bei Dauerfristverlängerung für den vorletzten Monat. Falls vierteljährlich ohne Dauerfristverlängerung gezahlt wird, für das abgelaufene Kalendervierteljahr}
5_{Vgl. H 11 EStH.}
6_{BMF-Schreiben vom 07.07.2020 – IV C 3 – S 2197/19/10009 (BStBl 2020 I S. 623).}
7_{Zulässig auch in Staaten, die Amtshilfe entsprechend dem EUAmtshilfegesetz leisten (siehe dazu Anlage 1 unter A. zum BMFSchreiben vom 29.05.2019 – IV B 6 – S 1320/07/10004, BStBl 2019 I S. 480).}
8_{Näheres vgl. BMF-Schreiben vom 07.07.2020 (Fußnote 6), Rz. 89 bis 125.}
9_{Vgl. BFH vom 27.07.2015 GrS 1/14 (BStBl 2016 II S. 265), Rz. 65, sowie BMF-Schreiben vom 06.10.2017 – IV C 6 – S 2145/07/10002 (BStBl 2017 I S. 1320), Rz. 5.}
10_{Urteil vom 29.01.2020 VIII R 11/17 (BStBl 2020 II S. 445).}
11_{Siehe Regierungsentwurf vom 02.09.2020.}
12_{Vgl. BMF-Schreiben vom 05.02.2020 – IV C 5 – S 2334/19/10017 (BStBl 2020 I S. 222) und Informationsbrief März 2020 Nr. 2.}
13_{Urteil vom 12.03.2020 V R 5/17.}
14_{Siehe Entwurf eines Gesetzes zur Erhöhung der Behinderten-Pauschbeträge und zur Anpassung weiterer steuerlicher Regelungen.}
15_{Siehe § 33b Abs. 2 und 3 EStG (Entwurf).}
16_{Vgl. § 33 Abs. 2a EStG (Entwurf). Die Beträge entsprechen dann der bisherigen Regelung in R 33.4 Abs. 4 EStR.}
17_{Die zumutbare Belastung ist zu berücksichtigen.} 18_{Vgl. § 33b Abs. 6 EStG (Entwurf).}
19_{Vgl. BMF-Schreiben vom 24.05.2017 – IV C 3 – S 2221/16/10001 (BStBl 2017 I S. 820), Rz. 87 ff.}
20_{20 Siehe BFH-Urteil vom 01.06.2016 X R 17/15 (BStBl 2016 IIS. 989) sowie BMF-Schreiben vom 24.05.2017 (Fußnote 19).}
21_{Urteil vom 06.05.2020 X R 16/18.}