Werden im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge vermietete Immobilien innerhalb der 10-Jahres-Frist für private Veräußerungsgeschäfte unentgeltlich übertragen und wird in diesem Zusammenhang z. B. die Verpflichtung aus einer Finanzierung mitübernommen, stellt dies nach Ansicht der Finanzverwaltung einen teilentgeltlichen steuerpflichtigen Veräußerungsvorgang dar; das übernommene Darlehen gilt insoweit als Kaufpreis.
Entsprechendes gilt, wenn ein Kaufpreis vereinbart wurde, der unterhalb des Verkehrswertes der Immobilie liegt.
Für die Ermittlung des entgeltlichen Teils werden der Verkehrswert und das übernommene Darlehen bzw. der Kaufpreis ins Verhältnis gesetzt.6 Nach Abzug der anteiligen Anschaffungs- und etwaiger Veräußerungskosten (wie z. B. Vorfälligkeitsentschädigung) sowie nach Hinzurechnung der Abschreibungen ergibt sich ein fiktiver Veräußerungsgewinn.7
In einem aktuellen Urteil hat das Niedersächsische Finanzgericht8 entschieden, dass bei einer teilentgeltlichen Übertragung unter den historischen Anschaffungskosten keine Veräußerung im Sinne von § 23 EStG anzunehmen ist. Bei der Übernahme von Verbindlichkeiten liegt kein tatsächlich realisierter Wertzuwachs vor. Würde man den fiktiven Veräußerungsgewinn besteuern, käme es zu einer Doppelbelastung mit Ertrag- und Schenkungsteuer aufgrund der gemischten Schenkung. Auch hinsichtlich der verfassungskonformen Auslegung des § 23 EStG ist keine Besteuerung des fiktiven Gewinns vorzunehmen.
Die Revision9 ist inzwischen beim Bundesfinanzhof anhängig, die Entwicklung der Rechtsprechung bleibt daher weiterhin abzuwarten.
1Lohnsteuer-Anmeldungen bzw. Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bis zum Fälligkeitstag abgegeben werden, da sonst Verspätungs-zuschläge entstehen können.
2Für den abgelaufenen Monat.
3Für den abgelaufenen Monat; bei Dauerfristverlängerung für den vorletzten Monat bzw. das 4. Kalendervierteljahr 2024. Zur Sonder¬voraus-zahlung siehe Nr. 6 in diesem Informationsbrief.
4Die Fälligkeit verschiebt sich auf den 17.02., weil der 15.02. ein Samstag ist.
5Vierteljahresbetrag; ggf. Halbjahresbetrag, wenn der Jahresbetrag 30 € nicht übersteigt und wenn die Gemeinde Halbjahreszahlung angeordnet hat (§ 28 Abs. 2 Nr. 2 GrStG).
6Siehe BMF-Schreiben vom 13.01.1993 – IV B 3 – S 2190 – 37/92 (BStBl 1993 I S. 80) sowie das BMF-Schreiben vom 26.02.2007 – IV C 2 – S 2230 – 46/06 (BStBl 2007 I S. 269), Tz. 14.
7Vgl. § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG.
8Niedersächsisches FG vom 29.05.2024 3 K 36/24 (EFG 2024 S. 1586).
9Az. des BFH: IX R 17/24.
10Siehe § 8 Abs. 1a und Abs. 1b Sozialgesetzbuch IV; die Geringfügigkeitsgrenze ist an die Entwicklung des Mindestlohns gekoppelt und betrug im Jahr 2024 538 €, seit dem 01.01.2025 556 €.
11Vgl. § 28a Abs. 7 und Abs. 8 Sozialgesetzbuch IV.
12Siehe § 10 Abs. 1 Satz 1 DEÜV.
13Siehe § 28a Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 Buchst. f Sozialgesetzbuch IV.
14Vgl. dazu Informationsbrief November 2024 Nr. 5.
15FG München vom 08.12.2023 8 K 1534/23 (EFG 2024 S. 653).
16BFH-Urteil vom 13.08.2024 IX R 31/23 (BStBl 2024 II S. 869).
17BMF-Schreiben vom 26.11.2024 – IV C 3 – S 2284/20/10002 (BStBl 2024 I S. 1429).
18Siehe dazu BMF-Schreiben vom 09.09.2019 – IV C 5 – S 2378/19/10002 (BStBl 2019 I S. 911) sowie das BMF-Schreiben vom 06.09.2023 – IV C 5 – S 2533/19/10026 (BStBl 2023 I S. 1649) mit amtlich vorgeschriebenem Muster.
19Siehe §§ 46 bis 48 UStDV.
20Voranmeldungszeitraum ist grundsätzlich das Kalendervierteljahr, wenn seit dem 01.01.2025 die Umsatzsteuer für das vorangegangene Kalenderjahr nicht mehr als 9.000 € betragen hat (siehe Art. 5 des 4. Bürokratieentlastungsgesetzes, BGBl 2024 I Nr. 323); betrug die Umsatzsteuer 2024 nicht mehr als 2.000 € (siehe Art. 23 Wachstumschancengesetz, BGBl 2024 I Nr. 108), so kommt eine Befreiung von der Pflicht zur Abgabe der Voranmeldungen durch das Finanzamt in Betracht (vgl. im Einzelnen § 18 Abs. 2 UStG).
21Voranmeldungszeitraum ist grundsätzlich das Kalendervierteljahr, wenn seit dem 01.01.2025 die Umsatzsteuer für das vorangegangene Kalenderjahr nicht mehr als 9.000 € betragen hat (siehe Art. 5 des 4. Bürokratieentlastungsgesetzes, BGBl 2024 I Nr. 323); betrug die Umsatzsteuer 2024 nicht mehr als 2.000 € (siehe Art. 23 Wachstumschancengesetz, BGBl 2024 I Nr. 108), so kommt eine Befreiung von der Pflicht zur Abgabe der Voranmeldungen durch das Finanzamt in Betracht (vgl. im Einzelnen § 18 Abs. 2 UStG).
22Siehe die Gesetzesbegründung zum Jahressteuergesetz 2020 (Bundestags-Drucksache 19/22850). Zur Anwendung der Totalüberschuss-prognose siehe BMF-Schreiben vom 08.10.2004 – IV C 3 – S 2253 – 91/04 (BStBl 2004 I S. 933), Rz. 33 ff.
23Siehe R 21.3 EStR und H 21.3 „Ortsübliche Marktmiete“ EStH.
24Siehe H 21.3 „Überlassung an fremde Dritte“ EStH.
25Gesetz zur steuerlichen Freistellung des Existenzminimums 2024 vom 02.12.2024 (BGBl 2024 I Nr. 386). Siehe dazu auch Informationsbrief September 2024 Nr. 4.
26Geändert durch das Steuerfortentwicklungsgesetz (SteFeG) vom 23.12.2024 (BGBl 2024 I Nr. 449).
27Einschließlich des Freibetrags für den Betreuungs-, Erziehungs- oder Ausbildungsbedarf i. H. von 2.928 Euro.