Vorfälligkeitsentschädigungen und Bearbeitungskosten, die für eine vorzeitige Ablösung eines zur Finanzierung eines vermieteten Grundstücks aufgenommenen Darlehens entstehen, können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein. Dies hat das Niedersächsische Finanzgericht bestätigt.8
Voraussetzung ist, dass diese Aufwendungen in wirtschaftlichem Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Dies ist bei Schuldzinsen dann der Fall, wenn die Darlehensvaluta, auf die Schuldzinsen gezahlt werden, zur Erzielung von Vermietungseinkünften aufgenommen und tatsächlich verwendet worden ist.9Maßgebend ist das sog. „auslösende Moment“ für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung,10konkret also der Abschluss der Änderungsvereinbarung mit dem Kreditinstitut, mit der die Laufzeit des Darlehens verkürzt wird.
Dabei ist zu unterscheiden: Beabsichtigt der Steuerpflichtige die Veräußerung des darlehensfinanzierten vermieteten Grundstücks und fällt aus diesem Grund wegen vorzeitiger Darlehensablösung eine Vorfällig- keitsentschädigung an, liegt ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Veräußerung des Grundstücks und nicht mit Vermietungseinkünften vor; ein Abzug als Werbungskosten scheidet aus.11Wird dagegen das zur Finanzierung des vermieteten Grundstücks aufgenommene Darlehen unter Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung getilgt und das Objekt weiterhin zur Vermietung genutzt, ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.12Die Bearbeitungskosten teilen jeweils das Schicksal der Vorfälligkeitsentschädigung.
1Lohnsteuer-Anmeldungen bzw. Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bis zum Fälligkeitstag abgegeben werden, da sonst Verspätungszuschläge entstehen können.
2Die Fälligkeit verschiebt sich auf den 12.05., weil der 10.05. ein Samstag ist.
3Für den abgelaufenen Monat.
4Für den abgelaufenen Monat; bei Dauerfristverlängerung für den vorletzten Monat bzw. das 1. Kalendervierteljahr 2025.
5Vierteljahresbetrag.
6Die Schonfrist endet am 19.05., weil der 18.05. ein Samstag ist.
7BVerfG-Urteil vom 26.03.2025 2 BvR 1505/20.
8Niedersächsisches Finanzgericht vom 30.10.2024 3 K 145/23 (EFG 2025 S. 241).
9BFH-Urteile vom 11.02.2014 IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. 633) und vom 24.10.2012 IX R 35/11 (BFH/NV 2013 S. 522).
10BFH-Beschluss vom 04.07.1990 GrS 2-3/88 (BStBl 1990 II S. 817).
11BFH-Urteil vom 11.02.2014 (Fußnote 9).
12BFH-Urteil vom 06.12.2005 VIII R 34/04 (BStBl 2006 II S. 265) m. w. N.; siehe auch H 21.2 „Finanzierungskosten“ EStH.
13Vgl. z. B. BFH-Urteil vom 27.10.1999 II R 17/99 (BStBl 2000 II S. 34).
14BFH-Urteile vom 30.10.2024 II R 18/22 und II R 15/22.
15BFH-Urteil vom 26.04.2006 II R 3/05 (BStBl 2006 II S. 604).
16Einschließlich Maschinen- und Fahrtkosten, ohne Materialeinsatz (siehe BMF-Schreiben vom 09.11.2016 – IV C 8 – S 2296-b/07/10003, BStBl 2016 I S. 1213, Rz. 36 ff.).
17Siehe BFH-Beschluss vom 25.09.2017 VI B 25/17 (BFH/NV 2018 S. 39).
18Siehe BFH-Urteil vom 03.04.2019 VI R 19/17 (BStBl 2019 II S. 445).
19Siehe auch BFH-Urteil vom 12.04.2022 VI R 2/20 und Informationsbrief Oktober 2022 Nr. 6.
20Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge für eine allgemeine Straße sind nicht begünstigt (siehe BFH-Urteil vom 28.04.2020 VI R 50/17, BStBl 2022 II S. 18, sowie Informationsbrief Dezember 2020 Nr. 7).
21Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge für eine allgemeine Straße sind nicht begünstigt (siehe BFH-Urteil vom 28.04.2020 VI R 50/17, BStBl 2022 II S. 18, sowie Informationsbrief Dezember 2020 Nr. 7).
22Vgl. BMF-Schreiben vom 01.09.2021 – IV C 8 – S 2296-b/21/10002 (BStBl 2021 I S. 1494) sowie Informationsbrief März 2021 Nr. 6 und Dezember 2021 Nr. 6.
23Siehe BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (Fußnote 16), Anlage 1 „Straßenreinigung“ und „Müllabfuhr“.
24Vgl. BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (Fußnote 16), Rz. 3.
25Siehe BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (Fußnote16), Rz. 26 und 27 sowie Anlage 2 hierzu.
26Siehe BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (Fußnote 16), Rz. 21 und Anlage 1.