Kein privates Veräußerungsgeschäft bei Verkauf einer selbstgenutzten Wohnung und kurzzeitiger Vermietung

Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb veräußert, unterliegt ein dabei erzielter Gewinn der Einkommensteuer (sog. privates Veräußerungsgeschäft). Steuerfrei ist die Veräußerung dagegen dann, wenn die Immobilie zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dafür genügt es nach dem Gesetzeswortlaut, wenn eine Selbstnutzung „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ vorliegt (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Dabei muss die Selbstnutzung noch nicht einmal für den gesamten Dreijahreszeitraum vor der Veräußerung vorliegen. Die Nutzung muss zwar in einem zusammenhängenden Zeitraum gegeben sein. Es ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs8 aber ausreichend, wenn die Selbstnutzung im kompletten Jahr vor der Veräußerung (dem „mittleren“ Kalenderjahr) erfolgt; im ersten der 3 Jahre und im Veräußerungsjahr genügt aber jeweils ein Tag Selbstnutzung. Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, wird die Steuerfreiheit der Veräußerung auch dann nicht gefährdet, wenn z. B. eine Wohnung im Jahr der Veräußerung im Übrigen für einige Monate vermietet wird.

1_{Lohnsteuer-Anmeldungen bzw. Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bis zum Fälligkeitstag abgegeben werden, da sonst Verspätungszuschläge entstehen können.}
2_{Für den abgelaufenen Monat.}
3_{Das Ende der Schonfrist verschiebt sich auf den 15.06., weil der 13.06. ein Samstag ist.}
4_{Für den abgelaufenen Monat; bei Dauerfristverlängerung für den vorletzten Monat.}
5_{Vgl. dazu im Einzelnen BMF-Schreiben vom 24.04.2020 – IV C 8 – S 2225/20/10003 (BStBl 2020 I S. 496).}
6_{Siehe BMF-Schreiben vom 23.04.2020 – IV A 3 – S 0261/20/10005 (BStBl 2020 I S. 474).}
7_{Siehe den Entwurf eines Corona-Steuerhilfegesetzes.}
8_{Urteil vom 03.09.2019 IX R 10/19; siehe auch Informationsbrief Juni 2019 Nr. 5.}
9_{Siehe im Einzelnen R 8.1 Abs. 9 Nr. 1 LStR.}
10_{Vgl. BMF-Schreiben vom 04.04.2018 – IV C 5 – S 2334/18/10001 (BStBl 2018 I S. 592), Rz. 10.}
11_{Urteil vom 05.12.2019 II R 5/17.}
12_{Vgl. BFH-Urteil vom 06.12.2017 VI R 41/15 (BStBl 2018 II S. 355)sowie H 4.7 (Drittaufwand – 6. Spiegelstrich) EStH.}
13_{Siehe FinSen Bremen, Erlass vom 04.11.2019 – 900 – S 2145 – 1/2014 – 1/2016 – 11-1.}
14_{Für diese Wohnung sind die Kosten dann als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abzugsfähig.}
15_{BMF-Schreiben vom 24.10.2014 – IV C 5 – S 2353/14/10002 (BStBl 2014 I S. 1412), Rz. 100.}
16_{Urteil vom 18.09.2019 9 K 209/18 (EFG 2020 S. 262); Revision eingelegt (Az. des BFH: VI R 39/19).}
17_{Siehe Abschn. 18.11 Abs. 4 UStAE sowie das aktuelle Verzeichnis der Länder mit Gegenseitigkeit (BMF-Schreiben vom 17.10.2014 – IV D 3 – S 7359/07/10009, BStBl 2014 I S. 1369).}