Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften

Schuldzinsen, die im Rahmen der Vermietung einer finanzierten Immobilie anfallen, sind grundsätzlich als Werbungkosten bei den Vermietungseinkünften zu berücksichtigen. Entsteht im Zusammenhang mit der Veräußerung der Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens, stellt sich die Frage, ob diese ebenso wie die Schuldzinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden kann.

Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs und der Finanzverwaltung überwiegt der Zusammenhang mit der Veräußerung9. Das Vorliegen von nachträglichen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wird daher verneint. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist danach ggf. lediglich im Rahmen der Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts i. S. von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG als Veräußerungskosten zu berücksichtigen.

Das Finanzgericht Köln10 hatte über den Werbungskostenabzug einer Vorfälligkeitsentschädigung zu ent-scheiden, wenn der nach Tilgung des Darlehens verbleibende Erlös aus einer Veräußerung zur Entschuldung anderer Immobilien genutzt wurde und damit zu niedrigeren Werbungskosten bei den anderen Vermietungsobjekten führt.

Das Gericht entschied, dass ein Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Finanzierungskosten bei den verbleibenden Vermietungsobjekten möglich ist, wenn bereits bei Verkauf (z. B. im Kaufvertrag) unwiderruflich über den verbleibenden Betrag zur Tilgung eines Darlehens für ein bestimmtes anderes Objekt verfügt wird. Wird der Kaufpreis, wie im vorliegenden Fall, zunächst selbst vereinnahmt und erst darauffolgend über die Teilablösung einzelner Darlehen entschieden, überwiegt der Zusammenhang mit der Veräußerung und ein Werbungkostenabzug bei den Vermietungseinkünften ist nicht möglich.

1_{Lohnsteuer-Anmeldungen bzw. Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bis zum Fälligkeitstag abgegeben werden, da sonst Verspätungs-zuschläge entstehen können.}
2_{Für den abgelaufenen Monat. Falls vierteljährlich gezahlt wird, für das abgelaufene Kalendervierteljahr.}
3_{Das Ende der Schonfrist verschiebt sich auf den 15.04., weil der 13.04. ein Samstag ist.}
4_{Für den abgelaufenen Monat; bei Dauerfristverlängerung für den vorletzten Monat. Falls vierteljährlich ohne Dauerfristverlängerung gezahlt wird, für das abgelaufene Kalendervierteljahr.}
5_{Siehe dazu § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sowie BMF-Schreiben vom 05.10.2000 – IV C 3 – S 2256 – 263/00 (BStBl 2000 I S. 1383), Rz. 25.}
6_{BMF-Schreiben vom 05.10.2000 (Fußnote 5), Rz. 23.}
7_{Vgl. z. B. BFH-Urteil vom 14.02.2023 IX R 11/21 (BStBl 2023 II S. 642); siehe auch Informationsbrief Juli 2023 Nr. 6.}
8_{BFH-Urteil vom 14.11.2023 IX R 13/23; siehe auch Informationsbrief August 2023 Nr. 1.}
9_{BFH-Urteil vom 11.02.2014 IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. 633); BMF-Schreiben vom 27.07.2015 – IV C 1 – S 2211/11/10001(BStBl 2015 I S. 581), Abschn. 5.}
10_{FG Köln vom 19.10.2023 11 K 1802/22 (EFG 2024 S. 197).}
11_{Siehe BMF-Schreiben vom 16.12.2021 – IV C 3 – S 2221/20/10012 (BStBl 2022 I S. 155), Rz. 88 bis 89a.}
12_{BMF-Schreiben vom 16.12.2021 (Fußnote 11), Rz. 89b.}
13_{Siehe BMF-Schreiben vom 28.12.2023 – IV C 3 – S 2221/20/10012 (BStBl 2024 I S. 209).}
14_{Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts vom 10.08.2021 (BGBl 2021 I S. 3436).}
15_{Siehe das Kreditzweitmarktförderungsgesetz (BGBl 2023 I Nr. 411).}
16_{Zu weiteren Änderungen der AO vgl. BMF vom 29.12.2023 – IV D 1 – S 0062/23/10005 (BStBl 2024 I S. 12).}
17_{Siehe § 5 Abs. 2 GrEStG.}
18_{Vgl. Art. 30 und 36 Abs. 5 Kreditzweitmarktförderungsgesetz.}
19_{Vgl. § 32 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a EStG, A 20.2.4 Abs. 1 DA-KG 2023 sowie A 20.2.4 Abs. 3 DA-KG 2023.}
20_{Vgl. A 20.2.4 Abs. 2 Satz 5 bis Satz 8 DA-KG 2023.}
21_{Vgl. A 20.2.4 Abs. 2 Satz 5 bis Satz 8 DA-KG 2023.}
22_{BFH-Urteil vom 12.10.2023 III R 10/22.}
23_{Bei Selbständigen kommt für Fortbildungsaufwendungen entsprechend ein Betriebsausgabenabzug in Betracht.}
24_{Siehe dazu R 19.7 LStR.}
25_{BFH-Urteil vom 23.11.2023 VI R 9/21.}
26_{Vgl. im Einzelnen das Fünfte Vermögensbildungsgesetz.}
27_{Siehe § 13 Abs. 1 Fünftes Vermögensbildungsgesetz; Art. 34 des Zukunftsfinanzierungsgesetzes (BGBl 2023 I Nr. 354).}
28_{Siehe § 17 Abs. 17 Fünftes Vermögensbildungsgesetz; Art. 34 des Zukunftsfinanzierungsgesetzes (BGBl 2023 I Nr. 354).}