Privates Veräußerungsgeschäft: Keine Steuerbefreiung bei Nutzung durch Elternteil

Die Veräußerung eines privaten Grundstücks unterliegt grundsätzlich der Einkommensbesteuerung, wenn zwischen Erwerb und Verkauf der Immobilie nicht mehr als 10 Jahre liegen, es sei denn, die Immobilie wurde während der gesamten Zeit zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt.5

Die Finanzverwaltung6 erkennt eine Steuerbefreiung darüber hinaus auch an, wenn der Eigentümer die Wohnung seinem Kind, für das er Anspruch auf Kindergeld oder auf einen Kinderfreibetrag hat, (unentgeltlich) zur alleinigen Nutzung zu Wohnzwecken überlässt. Eine Mitnutzung der Wohnung z. B. durch den geschiedenen Ehepartner erfüllt jedoch nicht die Voraussetzung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.

Wie der Bundesfinanzhof7 jetzt klargestellt hat, kommt eine Befreiung von der Besteuerung ebenfalls nicht in Betracht, wenn andere (auch unterhaltsberechtigte) Angehörige die Wohnung genutzt haben.

Im Streitfall erwarben die Eheleute eine Eigentumswohnung, die sie ihrer (Schwieger-)Mutter unentgeltlich zur Nutzung zu Wohnzwecken überließen. Nach deren Ableben veräußerten die Eheleute die Wohnung innerhalb der 10-Jahres-Frist.

Der Bundesfinanzhof hat im vorliegenden Fall entschieden, dass die Überlassung der Wohnung an die (Schwieger-)Mutter nicht zu einer Ausnahme von der Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG führt. Dem Eigentümer der Wohnung – so das Gericht – könne keine mittelbare Nutzung zu Wohnzwecken durch die Überlassung der Eigentumswohnung an die Mutter zugerechnet werden. Danach liegt keine Befreiung von der Besteuerung vor, sodass ein eventueller Gewinn aus dem Verkauf der Eigentumswohnung als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern ist.8

1_{Lohnsteuer-Anmeldungen bzw. Umsatzsteuer-Voranmeldungen müssen bis zum Fälligkeitstag abgegeben werden, da sonst Verspätungs-zuschläge entstehen können.}
2_{Für den abgelaufenen Monat. Falls vierteljährlich gezahlt wird, für das abgelaufene Kalendervierteljahr.}
3_{Das Ende der Schonfrist verschiebt sich auf den 15.04., weil der 13.04. ein Samstag ist.}
4_{Für den abgelaufenen Monat; bei Dauerfristverlängerung für den vorletzten Monat. Falls vierteljährlich ohne Dauerfristverlängerung gezahlt wird, für das abgelaufene Kalendervierteljahr.}
5_{Siehe dazu § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sowie BMF-Schreiben vom 05.10.2000 – IV C 3 – S 2256 – 263/00 (BStBl 2000 I S. 1383), Rz. 25.}
6_{BMF-Schreiben vom 05.10.2000 (Fußnote 5), Rz. 23.}
7_{Vgl. z. B. BFH-Urteil vom 14.02.2023 IX R 11/21 (BStBl 2023 II S. 642); siehe auch Informationsbrief Juli 2023 Nr. 6.}
8_{BFH-Urteil vom 14.11.2023 IX R 13/23; siehe auch Informationsbrief August 2023 Nr. 1.}
9_{BFH-Urteil vom 11.02.2014 IX R 42/13 (BStBl 2015 II S. 633); BMF-Schreiben vom 27.07.2015 – IV C 1 – S 2211/11/10001(BStBl 2015 I S. 581), Abschn. 5.}
10_{FG Köln vom 19.10.2023 11 K 1802/22 (EFG 2024 S. 197).}
11_{Siehe BMF-Schreiben vom 16.12.2021 – IV C 3 – S 2221/20/10012 (BStBl 2022 I S. 155), Rz. 88 bis 89a.}
12_{BMF-Schreiben vom 16.12.2021 (Fußnote 11), Rz. 89b.}
13_{Siehe BMF-Schreiben vom 28.12.2023 – IV C 3 – S 2221/20/10012 (BStBl 2024 I S. 209).}
14_{Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts vom 10.08.2021 (BGBl 2021 I S. 3436).}
15_{Siehe das Kreditzweitmarktförderungsgesetz (BGBl 2023 I Nr. 411).}
16_{Zu weiteren Änderungen der AO vgl. BMF vom 29.12.2023 – IV D 1 – S 0062/23/10005 (BStBl 2024 I S. 12).}
17_{Siehe § 5 Abs. 2 GrEStG.}
18_{Vgl. Art. 30 und 36 Abs. 5 Kreditzweitmarktförderungsgesetz.}
19_{Vgl. § 32 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a EStG, A 20.2.4 Abs. 1 DA-KG 2023 sowie A 20.2.4 Abs. 3 DA-KG 2023.}
20_{Vgl. A 20.2.4 Abs. 2 Satz 5 bis Satz 8 DA-KG 2023.}
21_{Vgl. A 20.2.4 Abs. 2 Satz 5 bis Satz 8 DA-KG 2023.}
22_{BFH-Urteil vom 12.10.2023 III R 10/22.}
23_{Bei Selbständigen kommt für Fortbildungsaufwendungen entsprechend ein Betriebsausgabenabzug in Betracht.}
24_{Siehe dazu R 19.7 LStR.}
25_{BFH-Urteil vom 23.11.2023 VI R 9/21.}
26_{Vgl. im Einzelnen das Fünfte Vermögensbildungsgesetz.}
27_{Siehe § 13 Abs. 1 Fünftes Vermögensbildungsgesetz; Art. 34 des Zukunftsfinanzierungsgesetzes (BGBl 2023 I Nr. 354).}
28_{Siehe § 17 Abs. 17 Fünftes Vermögensbildungsgesetz; Art. 34 des Zukunftsfinanzierungsgesetzes (BGBl 2023 I Nr. 354).}